زهرا طهرانی: آن‌طور که گفته و شنیده می‌شود، نرخ مسکن تحت‌تاثیر کاهش نرخ ارز دچار تحول شده و گزارش‌های میدانی حاکی از آن است که فروشنده‌ها تا حدودی از تردید دست کشیده‌اند و تسبت به فروش ملک خود اقدام کرده‌اند و حالا باید به‌دنبال خریدارانی باشند که دست‌نگه داشته‌اند و منتظر کاهش بیشتر قیمت‌ها هستند.
البته علاوه بر سقوط نرخ ارز و سکه، روند رو به رشد مهاجرت از تهران و رکود فراگیر نیز باعث کاهش نرخ مسکن در مناطق گوناگون تهران شده، به نحوی که کارشناسان از به تعادل رسیدن نرخ مسکن خبر می‌دهند و معتقدند هیجان‌ها و التهاب‌های این روزها، تا حد بسیاری آرام می‌شود. مهاجرت به حاشیه‌های شهرهای اطراف تهران نیز با افزایش نرخ مسکن و اجاره‌بها رخ داده و بسیاری از خانواده‌ها برای زندگی به شهرهایی مانند پردیس و پرند، کرج و شهریار کوچ می‌کنند. این موضوع مورد تایید نایب رئیس اتحادیه املاک تهران هم قرار گرفت که در این زمینه اظهارکرد: در چند ماه گذشته و به‌دنبال افزایش نرخ مسکن و اجاره‌بها در شهر تهران، شاهد روند مهاجرت قشر اجاره‌نشین از تهران به سمت شهرهای اطراف از جمله کرج، شهریار، پردیس، رودهن و مسکن مهر هستیم. موضوع مهم دیگر که بر بازار مسکن تاثیرگذار است طرح جدیدی است که روی میز کمیسیون اقتصادی خانه ملت قرار گرفته است؛ «طرح دریافت مالیات بر عایدی سرمایهCGT در بخش املاک» که به‌طور قطع، راهکار مناسبی برای مقابله با سوداگری در بخش مسکن و هدایت نقدینگی به سمت اقتصاد مولد خواهد بود. دکترشاپورزارعی - دکتر شاپور زارعی
براساس گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در شهریور سال۱۳۹۷ نرخ مسکن با تورم روبه‌رو شده و این در حالی است که نسبت به مدت مشابه سال گذشته معاملات حدود ۱۴درصد کاهش نشان می‌دهند. باید دید که در گزارش‌های بعدی اداره بررسی‌های اقتصادی بانک مرکزی آیا تحولات حوزه بازار ارز توانسته بر نرخ مسکن و وضعیت معاملات آن اثرگذار باشد یا خیر.
ورود و خروج بازار مسکن به رونق و رکود با طلا و ارز متفاوت است
نایب رئیس اول اتحادیه صنف مشاوران املاک با بیان اینکه در سال۹۷ شاهد رشد ۷۴درصدی نرخ مسکن تا شهریور بودیم، اظهارکرد: رشد غیرمتعارف مسکن باعث شد قدرت خرید مردم کاهش پیدا کند و در عمل بسیاری از خریداران مسکن از خرید خود جابمانند. همین امر باعث به‌وجود آمدن رکود عمیق و کم‌سابقه در بازار مسکن شد که در ۱۰، ۱۵سال گذشته شاهد چنین رکودی به این وسعت نبودیم.
حسام عقبایی در گفت‌وگو با «گسترش‌تجارت» تصریح‌کرد: بخشی از این شرایط به‌دلیل تاثیرگرفتن از وضعیت اقتصاد کشور و بازارهای موازی مانند ارز بود؛ بخش دیگر نشات گرفته از کاهش تولید و بخش دیگر متاثر از نبودن توازن بین عرضه و تقاضاست که تمام اینها باعث رشد نرخ شد که رکود را هم با خود به همراه داشت. به نحوی که براساس آمار بانک مرکزی در تیر ۲۵درصد، مرداد ۳۶درصد و در شهریور ۴۵درصد کاهش حجم معاملات مسکن داشتیم که بسیار چشمگیر و عمیق است. وی تاکیدکرد: پیش‌بینی من این است که بازار مسکن چشم‌انداز خوبی نخواهد داشت؛ زیرا ورود و خروج بازار مسکن به رونق و رکود با طلا و ارز بسیار متفاوت است. نرخ طلا و ارز ممکن است در یک ساعت تغییر کند چراکه به عوامل خارجی و اقتصادی و میزان نقدینگی در گردش وابسته است. اما بازار مسکن بسیار مقاوم است و گاه ورود به رکود آن ۵ تا ۶سال زمان می‌برد و در زمینه رونق هم برعکس است. در نتیجه اگر کاهش نرخ ارز که ایجاد شده، پایدار باشد و دست‌کم تا ۳ماه آینده روند کاهشی حفظ شود یا به ثبات برسد در بهمن ماه ممکن است شاهد ترکیدن حباب حدود ۲۰درصدی نرخ مسکن باشیم. اما اگر نوسان‌ها و افزایش نرخ ارز ادامه‌دار باشد، تاثیر خاصی در بازار مسکن در راستای کاهش نخواهد داشت و این بازار روند رکود تورمی خود را ادامه خواهد داد. به گفته نایب رئیس اول اتحادیه صنف مشاوران املاک، اگر نرخ ارز دوباره افزایش یابد نرخ مسکن هم بالا خواهد رفت که البته این افزایش نرخ به معنای انجام معاملات نیست، اما عمق رکود بازار را بیشتر خواهد کرد. در نتیجه کاهش نرخ ارز مشروط به اینکه ۳ماه با ثبات را طی کند، می‌تواند عوامل کاهنده نرخ مسکن به‌طورمقطعی و پلکانی از بهمن ماه رقم بخورد. عقبایی با اشاره به طرح دریافت مالیات بر عایدی سرمایه در بخش املاک که این هفته در کمیسیون اقتصادی بررسی نهایی می‌شود، اظهارکرد: حدود ۳سال گذشته این موضوع مطرح شده بود که جزو موافقان آن بودم زیرا معتقدم هر کسی از کارگر گرفته تا کارخانه‌دار که در بازار عایدی نصیبش می‌شود باید مالیات آن را بپردازد.
وی با بیان اینکه امیدوارم اعضای کمیسیون اقتصادی خانه ملت این طرح را تصویب کنند، ادامه‌داد: نمایندگان باید با نگاه مثبت به این طرح توجه کنند. این موضوع هم به اقتصاد کشور کمک خواهد کرد و هم در کنترل سوداگری موثر خواهد بود. در نتیجه این مالیات را از کسی که سود می‌کند، می‌گیرند که در واقع فروشنده مسکن خواهد بود. البته این موضوع جزییات گوناگونی دارد که در سازکار آن مشخص می‌شود.
نایب رئیس اول اتحادیه صنف مشاوران املاک با بیان اینکه تقاضا برای خرید و اجاره مسکن در حاشیه تهران افزایش پیدا کرده، تاکیدکرد: وقتی رشد ۷۴درصد نرخ مسکن را داشتیم اجاره‌بها هم به‌دنبال آن افزایش یافت و در نتیجه بسیاری از مردم توان خرید و اجاره در تهران را نداشتند و به این ترتیب مستاجران از شمال شهر به وسط شهر، برخی از وسط شهر به جنوب شهر رفتند و بسیاری به شهرهایی مانند پردیس و ورامین و قرچک و کرج و... مهاجرت کردند.
نوسان‌های شدید نرخ ارز، بازار مسکن را متاثر کرد
مدیرکل اقتصادی بانک مرکزی گفت: درحال‌حاضر با اندیشیدن به تامین مالی و با همکاری‌های شبکه بانکی، حمایت‌های دولت و وزارت راه و شهرسازی، باید دوران فعلی را بگذرانیم. تا قدرت خرید مردم افزایش نیابد مسائل بخش مسکن هم حل نمی‌شود. بهتر است برای قشر آسیب‌پذیر هم مبالغی را در نظر بگیریم و مسکن ارزان‌قیمت را پیشنهاد دهیم تا این قشر از جامعه نیز از این مقوله بسیار مهم محروم نمانند.
به‌گزارش پایگاه خبری وزارت راه‌وشهرسازی، ابوالفضل اکرمی با مروری بر آمار و ارقام بانک مرکزی و مرکز آمار به بیان برخی شاخص‌ها در بخش مسکن در مقاطع زمانی سال‌های۹۲ تا ۹۵ پرداخت و گفت: در حالی که تورم در سال۹۲، ۳۴.۷ درصد بوده، رشد نرخ مسکن به ازای هر یک‌متر زیربنای هر واحد مسکونی ۳۰درصد و با سیر نزولی تورم، در بخس مسکن بسیار پایین‌تر بوده؛ بنابراین نرخ واقعی مسکن در این دوره ۴ یا ۵ ساله به‌طور نزولی کاهش پیدا کرده است.
وی تصریح کرد: یکی از دغدغه‌های دولت یازدهم بخش مسکن بود تا جایی که وقت زیادی را کمیسیون اعتباری به موضوع مسکن اختصاص داد. در بخش تسهیلات پرداختی نیز عملکرد تسهیلات پرداختی بانک مسکن و سایر بانک‌ها به‌طور مستمر افزایش داشته و سهم پرداختی از ۲۸۱هزارمیلیارد ریال در سال۹۲ به ۵۱۷هزارمیلیارد ریال در سال۹۶ رسیده است.
مدیرکل اقتصادی بانک مرکزی افزود: در مجموع با توجه به سیاست‌هایی که مجموعه گروه اقتصادی دولت، بانک مسکن و مرکزی و وزارت راه و شهرسازی تعیین می‌کرد، اتفاق‌های مثبتی را در بخش مسکن شاهد بودیم که نتیجه آن براساس ارقام، رونق بازار معاملات بود. یعنی رشد ۵.۴درصد در سال۹۵ و ۱۱.۸درصد در سال۹۶ علائمی از خروج مسکن از رکود بود.
اکرمی با اشاره به چشم‌اندازهای پیش‌روی وضعیت مسکن با توجه به نوسان‌های ارزی و وضعیت فعلی کشور، توضیح داد: با اتفاق‌هایی که در صحنه کلان اقتصادی رخ داده، ثبات و آرامش اقتصادی به‌دنبال خروج امریکا از برجام کاهش یافت و شاخص ارز بر مسائل اقتصادی اثر گذاشت و کلیت اقتصاد را از خود متاثر کرد. در واقع با این اتفاق‌ها باوجود اینکه در ۵سال نخست آرامش نسبی را داشتیم اما تلاطم بسیار بخش مسکن را شاهد بودیم؛ تا جایی که فقط در شهریور امسال نسبت به شهریور سال گذشته شاهد افزایش ۷۴درصدی نرخ مسکن بودیم و این در حالی است که تورم بالای ۳۰درصد است.
مدیرکل اقتصادی بانک مرکزی افزود: افزایش نرخ ارز، افزایش نرخ مصالح و مسکن را به‌دنبال دارد که در نهایت شاهد کاهش قدرت خرید هستیم و افق پیش‌رو نامعلوم است. در ایام اخیر با افت تعداد معاملات روبه‌رو شدیم و همه اینها نشان از آن دارد که نرخ تمام شده مسکن به‌شدت در حال افزایش است. البته ساختمان‌های تکمیل شده رشد خوبی داشته‌اند، اما ساختمان‌های شروع شده که نشان از میزان تولید هستند، از فصل نخست سال۹۶ تا ایام فعلی در سال۹۷ افت و رشد منفی دارد و آمارها چندان خوب نیست.
وی همچنین اضافه کرد: با افتادن شاخص‌ها، ارزش‌افزوده بخش مسکن و ساختمان دوباره منفی شد و به منفی ۲/۲درصد رسید. در واقع با این بی‌ثباتی باید ببینیم که راهکار چیست؟ شاید ساده‌ترین راهکار این باشد که تسهیلات را دوباره فعال کنیم. اما در شرایط کنونی با وجود افزایش حجم نقدینگی، تولید نداشته‌ایم و با تنگناهای بخش تولید روبه‌رو هستیم و این تناسب وقتی بهم می‌خورد، افزایش قیمت‌ها اجتناب‌ناپذیر است.
دست سوداگران کوتاه می‌شود
طرح «الحاق یک ماده به قانون مالیات‌های مستقیم و مقابله با سوداگری و کاهش التهاب‌های بازار مسکن» که با هدف دریافت مالیات بر عایدی سرمایهCGT در بخش مسکن تهیه شده و به امضای ۱۱۷نفر از نمایندگان مجلس شورای اسلامی رسیده، در نشست ۷ شهریور۹۷ صحن علنی مجلس شورای اسلامی به‌طور عادی اعلام وصول و برای بررسی به کمیسیون اقتصادی مجلس به‌عنوان کمیسیون اصلی ارجاع شد.
بررسی این طرح، نخستین دستورجلسه امروز این کمیسیون است. بیشتر اعضای کمیسیون اقتصادی موافق تصویب طرح دریافت مالیات بر عایدی سرمایهCGT در بخش املاک هستند و اعتقاد دارند دریافت این مالیات، راهکار مناسبی برای مقابله با سوداگری در بخش مسکن و هدایت نقدینگی به سمت اقتصاد مولد است.
بررسی تجربه کشورهای موفق در حوزه مسکن نشان می‌دهد دولت‌ها برای مقابله با تقاضاهای سرمایه‌ای و سوداگرایانه که از عوامل اصلی افزایش نرخ مسکن به‌شمار می‌روند، از ابزار مالیات به‌عنوان تنظیم‌گر اقتصاد استفاده می‌کنند. یکی از موثرترین این مالیات‌ها، مالیات بر عایدی سرمایه(CGT) است که قدیمی‌ترین مالیات حوزه زمین و مسکن است و بررسی‌ها نشان می‌دهد این مالیات در کشور به‌راحتی قابل اجراست. در این مالیات دولت‌ها درصدی از مابه‌التفاوت نرخ خرید و فروش را از فروشنده دریافت می‌کنند تا حاشیه سود در معاملات مسکن پایین آمده و انگیزه تقاضاهای سوداگرایانه کاهش پیدا کند. براساس این طرح و از یک‌ماه پس از تصویب آن، هر نوع نقل و انتقال قطعی زمین، املاک و مستغلات با کاربری‌های مسکونی، اداری و تجاری که پس از تاریخ اجرای این قانون خریداری(به انتقال گرفته) شوند، مشمول«مالیات بر عایدی سرمایه» خواهد شد و نرخ این مالیات در سال نخست اجرا ۵درصد، در سال دوم ۱۰درصد، در سال سوم ۱۵درصد و از سال چهارم به بعد ۲۰درصد عایدی ملک خواهد بود. البته براساس این طرح، مواردی از پرداخت این مالیات معاف هستند که عبارتند از: الف- نخستین انتقال املاکی که پیش از اجرای این قانون خریداری شده باشند، ب- نقل و انتقال واحد مسکونی اصلی هر شخص حقیقی، یک بار در هر ۲سال، ج- نخستین انتقال ساختمان‌های نوساز، در صورتی که ۵سال از دریافت پروانه ساخت نگذشته باشد، د-نقل‌وانتقال به منظور وقف ملک، ه- زمانی که نرخ فروش(انتقال دادن) کمتر از نرخ خرید(به انتقال گرفتن) باشد.
این طرح به امضای ۱۴عضو کمیسیون اقتصادی مجلس رسیده که عبارتند از: زهرا سعیدی مبارکه، سیده‌فاطمه حسینی، قرجه طیار، محمدحسین حسین‌زاده بحرینی، محمود بهمنی، معصومه آقاپورعلی‌شاهی، سیدتقی کبیری، احمد انارکی محمدی، عین‌اله شریف‌پور، محمد حسن‌نژاد، سیدحسن حسینی‌شاهرودی، شهاب نادری، رحیم زار و احمد امیرآبادی‌فراهانی. البته به‌تازگی یکی از این افراد یعنی معصومه آقاپورعلی‌شاهی، در مصاحبه‌ای به انتقاد از این طرح پرداخته و در عمل از دایره حامیان آن خارج شده است.
از سوی‌دیگر، تاکنون ۱۴۶نفر از نمایندگان مجلس شورای اسلامی موافقت خود را با طرح دریافت مالیات بر عایدی سرمایه(CGT) در بخش املاک اعلام کرده‌اند و ۵نفر از اعضای کمیسیون اقتصادی مجلس که جزو امضاکنندگان طرح یادشده نبودند هم در این فهرست قرار دارند که عبارتند از محمدرضا پورابراهیمی، الیاس حضرتی، علی‌اکبر کریمی، سیدفرید موسوی و سیدناصر موسوی‌لارگانی.
در نتیجه، اکثریت اعضای کمیسیون اقتصادی مجلس در زمره حامیان طرح دریافت مالیات بر عایدی سرمایه(CGT) در بخش املاک به‌شمار می‌آیند و انتظار می‌رود این طرح به تصویب برسد.
دکترشاپورزارعی
دکتر شاپور زارعی